In één oogopslag
- Reken met NAR, niet met BAR: eigenaarslasten zijn substantieel.
- Een langere huurcontractduur verhoogt de beleggingswaarde direct.
- Controleer het omgevingsplan vóór herbestemming of splitsing.
Stap 1: bepaal de huurwaarde per m² VVO
Laat het pand meten volgens NEN 2580 en vergelijk de huurwaarde met referentietransacties in hetzelfde segment. Vergelijk altijd kale huur zonder incentives, anders lijkt een pand duurder of goedkoper dan het is.
Stap 2: bereken BAR en NAR
- BAR = bruto jaarhuur / totale investering.
- NAR = (bruto jaarhuur − eigenaarslasten) / totale investering.
- Reken eigenaarslasten op 12%–20% van de bruto huur, afhankelijk van staat en type.
Stap 3: waardeer het risico
Een pand met een huurder met vijf jaar resterende looptijd is aanzienlijk meer waard dan hetzelfde pand met een contract dat over acht maanden eindigt. Neem leegstandsrisico en verhuurbaarheid van de locatie expliciet mee.
Stap 4: check fiscale en juridische randvoorwaarden
- Btw-belaste levering of verhuur en de gevolgen voor de herzieningstermijn.
- Overdrachtsbelasting bij niet-woningen.
- Omgevingsplan: is het gewenste gebruik toegestaan?
- ROZ-model en algemene bepalingen: wie draagt welk onderhoud?
Veelgestelde vragen
Heb ik een bedrijfsmakelaar nodig of kan een woningmakelaar dit ook?
Voor kantoren, hallen en beleggingsobjecten is een bedrijfsmakelaar sterk aan te raden: waardering, contracten en huurdersmarkt werken anders dan bij woningen.
Wat is een normale courtage bij bedrijfsvastgoed?
Vaak 1,4%–2,0% bij verkoop, en bij verhuur doorgaans een percentage van de eerste jaarhuur (10%–15%).